Pourquoi la valeur des terres agricoles est-elle importante pour vous ?

Régina (Saskatchewan), 25 octobre 2004 – Les biens-fonds constituent un des actifs les plus importants pour la production agricole. Que vous songiez à vendre vos biens-fonds, à les transférer à un membre de votre famille ou à les vendre, connaître la valeur de vos biens-fonds et, surtout, comprendre les tendances de la valeur des terres pourrait être un avantage lorsque vous prendrez votre décision.

Financement agricole Canada (FAC) assure un suivi de la fluctuation de la valeur des terres agricoles des provinces depuis 1984.

« Nous ne pouvons pas prévoir ce qui se passera dans l’avenir; nous examinons une série de terres agricoles repères dans chaque province tous les six mois », affirme Jay Henryk, VPA, Evaluation et crédit, à FAC. « Nous avons en main les données des dix dernières années. Nous pouvons donc identifier des tendances historiques. »

Une de ces tendances est la corrélation entre le revenu agricole et la valeur des terres agricoles. On a longtemps cru que lorsque le revenu augmente, les acheteurs sont en mesure et sont prêts à débourser davantage de fonds pour l’achat de biens-fonds et que lorsque le revenu baisse, les gens sont moins intéressés à acheter des biens-fonds.

« Lorsque l’on examine la tendance nationale, les biens-fonds semblent être un bon investissement », affirme M. Henryk. « Même s’il y a eu des périodes où la valeur des terres a chuté, au cours des dix années observées, la valeur des terres a augmenté dans l’ensemble du pays.

« La vigueur de l’économie de l’Alberta semble avoir eu des retombées sur l’industrie agricole. En effet, la valeur des terres agricoles a augmenté de 160 p. 100 au cours des dix dernières années », affirme Roy Hjelte, Evaluateur principal, à FAC. « En Colombie-Britannique, la valeur des terres agricoles a augmenté de 150 p. 100 au cours de cette même période. Le revenu agricole a aussi augmenté considérablement. »

« En Saskatchewan et au Manitoba, la valeur des terres agricoles a suivi la tendance du revenu agricole. Toutefois, le revenu est beaucoup plus volatil que la valeur des terres », affirme Roy Hjelte, évaluateur principal, à FAC. « De façon générale, la valeur des terres agricoles a progressé plus rapidement que le revenu agricole. Les deux ont tendance à progresser dans la même direction, la valeur des terres un peu plus lentement étant donné qu’il ne s’agit pas d’un indicateur avancé. »

« En Ontario, l’augmentation du revenu agricole net depuis 1994 est directement reliée à la croissance de la valeur des terres agricoles et ce, même jusqu’à la fin des années 1990 », explique Tom Nolan, évaluateur principal, à FAC. « D’autres facteurs ont peut-être aussi contribué à cette croissance, notamment les acheteurs provenant des villes ou d’autres pays. La chute du revenu net agricole, après 2000, a eu pour effet de ralentir la tendance à la hausse de la valeur des terres agricoles, puis éventuellement de la stabiliser. »

« Au Québec, de 1993 à 2003, le revenu agricole net a augmenté de 15 à 20 p. 100 et la valeur des terres agricoles a plus que doublé », affirme Michel Rousseau, Evaluateur principal, à FAC. « Plusieurs facteurs ont contribué à cette croissance. Le besoin d’acheter d’autres biens-fonds pour accommoder l’épandage de purin pourrait avoir grandement contribué à la croissance des prix. »

« Dans les provinces de l’Atlantique, la hausse du revenu agricole net est suivie par une reprise de la valeur des terres agricoles », affirme Patrick Doohan, évaluateur, de FAC. « Ca c’est produit en 1994 et, encore une fois, en 1998, à l’Ile-du-Prince-Edouard où l’économie agricole est influencée par le secteur de la pomme de terre. En Nouvelle-Ecosse, on observe des résultats semblables. Par contre, l’économie agricole de cette province est plus diversifiée; les hausses ne sont donc pas aussi élevées. Le recul économique qu’a connu le revenu agricole net après 2000 correspondait à une valeur des terres agricoles stable ou en recul.

Tandis que le revenu agricole semble avoir un impact direct sur la valeur des terres agricoles, d’autres enjeux entrent aussi en ligne de compte.

Technologie
La technologie a permis aux entreprises agricoles de s’agrandir, ce qui a aidé les agriculteurs à maintenir ou à atteindre le revenu agricole souhaité par unité de production. Ce revenu leur a permis d’acquérir davantage de biens-fonds à un prix plus élevé que le prix que pourrait se permettre un agriculteur dont le revenu serait moins élevé.

Taux d’intérêt
Parce que plusieurs producteurs financent l’achat de biens-fonds en créant une dette ou par le biais de capital d’emprunt, les taux d’intérêt et les conditions de crédit sont des facteurs importants à prendre en considération. Les producteurs doivent considérer les frais de détention des biens-fonds lorsqu’ils prennent des décisions.

En mars 1992, le taux hypothécaire sur cinq ans de FAC était de 10,75 %. En mars 2002, le taux était de 7,55 %. La différence, pour un prêt de 100 000 $, remboursé sur une période de 20 ans, est d’environ 2 490 $, ce qui est suffisant pour créer une dette additionnelle de 25 000 $. Si vous êtes prêt à payer 100 000 $ pour une terre en 1992 et en mesure de générer le même montant d’argent pour le service de la dette, 10 ans plus tard, seriez-vous prêt à débourser maintenant 125 000 $ pour la même terre? (Cela représente un taux d’intérêt annuel composé qui dépasse 2,25 % sur une période de dix ans.)

Motivation de l’acheteur
Il y a un dicton en agriculture : la chance d’acheter la terre du voisin ne passe qu’une fois au cours d’une vie. Mais lorsque cette terre sera sur le marché, peut-être que vous ne voudrez pas aggraver votre situation financière actuelle. Voudrez-vous attendre? Cette terre ne reviendra peut-être pas sur le marché avant longtemps. Plusieurs acheteurs reconnaissent ce fait et admettent débourser de gros sous pour obtenir la terre du voisin. Ils justifient leur décision en disant que les dépenses d’exploitation seront moins élevées en raison de la proximité. Dans certains cas, un nouveau standard de prix pourrait devenir la norme.

Nous savons aussi qu’en raison de l’âge moyen des agriculteurs canadiens, bon nombre d’entre eux prendront bientôt leur retraite et plusieurs biens-fonds changeront ainsi de mains au cours des dix à 20 prochaines années.

Ressources limitées
Parce que le nombre de terres disponibles est limité, le prix de ces terres est influencé par des facteurs liés à l’offre et à la demande. Dans certains régions du Canada, comme la vallée de l’Okanagan, ou près des zones urbaines, les personnes qui souhaitent acheter une terre afin de s’y établir, et non pour se lancer en agriculture, sont prêts à mettre le prix.

Lois environnementales
Au cours des dix dernières années, les innovations techniques et le besoin continu de générer des économies d’échelle ont contribué grandement au développement d’entreprise de production de bétail plus importantes. Les enjeux environnementaux découlant de la surproduction de déchets animaux dans certaines régions, notamment au Québec, ont donné lieu à la création de lois quant à l’élimination de ces déchets. Afin de respecter les lois environnementales, les producteurs de bétail d’élevage intensif doivent acheter des biens-fonds afin de s’agrandir. Par conséquent, les producteurs sont devenus extrêmement actifs sur le marché des biens-fonds agricoles.

Dans certains cas, la demande de terre, à des fins de gestion des éléments nutritifs, a eu pour effet de faire augmenter la valeur des terres agricoles.

« En bout de ligne, ceux qui achètent des terres semblent adopter une approche à long terme lorsque vient le temps de prendre une décision », affirme M. Henryk. « Tandis que nous pouvons observer des tendances et afficher nos conclusions tous les six mois sur le site Web de FAC, ce sont les gens qui prennent la décision finale quant à l’achat ou la vente de biens-fonds; eux seuls savent ce qu’ils sont prêts à débourser pour une terre. Nous espérons que notre information les aidera à faire le meilleur choix possible. »

Site(s) extérieur(s) cité(s) dans cet article :

Financement agricole Canada (FAC)
http://www.fcc-sca.ca/

Commentaires