Louer ou acheter une terre : quoi garder en tête

En général, le coût de location des terres agricoles est inférieur à celui du financement d'un achat

Publié: 23 avril 2024

Louer ou acheter une terre : quoi garder en tête

La hausse de la valeur des terres agricoles et la hausse des taux d’intérêt ont fait pencher la balance en faveur de la location et non de l’achat des terres agricoles.

C’est ce que révèle un récent article en ligne de Financement agricole Canada (FAC) qui examine chaque dollar lié à la décision de louer ou d’acheter une terre.

En général, le coût de location des terres agricoles est inférieur à celui du financement d’un achat, ce qui fait de la location une option intéressante à explorer, a déclaré FAC. La location peut soutenir les flux de trésorerie et minimiser les risques financiers pour l’ensemble de l’exploitation agricole.

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La meilleure façon d’analyser cette décision est ce qu’on appelle le ratio loyer/prix, qui est le taux de location en espèces par acre divisé par la valeur de cet acre de terrain. Le résultat est un ratio mesuré en pourcentage.

Par exemple, un terrain d’une valeur de 5000 $ l’acre, avec un taux de location de 100 $ l’acre, aurait un rapport loyer-prix de 2,0 %.

Les plus fortes augmentations de la valeur des terres agricoles en 2023 ont eu lieu en Saskatchewan, au Manitoba et au Québec. Les taux de location ayant augmenté à un rythme similaire dans l’ensemble de ces provinces, le ratio est resté stable. L’Alberta avait un ratio loyer/prix de 2,4 % en 2023, en baisse par rapport à 2,6 % en 2022. La Saskatchewan est demeuré comme en 2022 à 3,1%, tout comme le Manitoba est resté inchangé à 2,4% les deux dernières années.

Le rapport loyer/prix national en 2023 était de 2,52 %, soit une légère baisse par rapport à 2022. Le rapport loyer/prix le plus bas à l’échelle provinciale était l’Ontario, à 1,25 % en 2023, contre 1,4 % en 2022. À l’Île-du-Prince-Édouard, le taux était de 4,35 % en 2023, inchangé par rapport à 2022.

En 2022, l’Ontario a connu la plus forte augmentation de la valeur des terres agricoles, avec une augmentation moyenne de 19,4 %, avec une augmentation plus modeste de 10,7 % en 2023. Avec la diminution du ratio PR cette année, cela indique que les accords sur les taux de location en espèces n’ont pas évolué au même rythme que la valeur des terres agricoles.

Les contrats de location en espèces sont souvent négociés pour des périodes plus longues, ce qui encourage une meilleure gestion des terres et une plus grande prévisibilité pour les deux parties. Il existe également des fluctuations considérables dans les taux de location en espèces et dans la valeur des terres agricoles de chaque province. Le ratio PR haut de gamme est généralement observé sur les terres agricoles ayant la valeur par acre la plus faible de la province.

Les cultures spécialisées, comme les pommes de terre, sont généralement négociées à des prix plus élevés que les autres cultures.

La location de terres agricoles peut se faire en complément de l’achat de terres et fait souvent partie de plans de croissance stratégique à long terme, affirme FAC. Cette décision comporte de nombreux facteurs à considérer.

Louer ou acheter ?

La location peut faire partie du plan stratégique d’entreprise lorsqu’une entreprise cherche à s’étendre et à développer ses activités. L’achat de terrains peut immobiliser le capital disponible et réduire les flux de trésorerie, laissant moins d’options de financement pour les machineries, les intrants ou les opportunités d’expansion future.

Bien que la propriété foncière présente des avantages évidents, les flux de trésorerie restent un facteur clé pour les producteurs. Ils sont en effet liés à la capacité de rembourser la dette et à la flexibilité nécessaire pour tirer parti des opportunités, explique FAC. La différence de rentabilité par acre est obtenue en soustrayant le coût de location du terrain du coût du terrain nouvellement acheté, en supposant un acompte de 25 % et une durée d’amortissement de 25 ans.

Depuis 2021, les trois provinces des Prairies ont constaté une augmentation des flux de trésorerie liés à la location de terres par rapport à leur achat. En 2023, en Alberta, les terrains loués rapportaient 160 $ l’acre de plus que les terrains nouvellement achetés. La même histoire s’applique au Manitoba, puisque la différence de rentabilité par acre due à la location a doublé depuis 2020.

La Saskatchewan a également vu l’avantage de la location par rapport aux terres possédées s’accroître, mais avec des résultats moindres.

Les producteurs de l’Ontario et du Québec ont également constaté des avantages en matière de flux de trésorerie lorsqu’ils passent à des contrats de location par rapport à des terres nouvellement achetées. L’avantage du loyer en Ontario était 2,5 fois plus élevé en 2023 qu’en 2020, tandis qu’au Québec, il est 2,1 fois plus élevé.

Même si la location semble plus avantageuse quand vient le temps de considérer un financement, les producteurs doivent comprendre au préalable leur coût de production avant de conclure un nouveau contrat de location de terres afin de s’assurer qu’il répond aux besoins de leur exploitation.

Source: Farmtario, Gord Gilmour (traduit de l’anglais)

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