Louer sa terre oui, mais à combien?

Le prix des terres agricoles au Québec s’est fortement apprécié dans les dernières années. Les gains en termes de valeur varient selon les régions, mais la tendance est nettement à la hausse. La rareté des terres arables et la spéculation mettent une pression supplémentaire sur les prix. Dans ce contexte, comment évaluer la valeur de sa terre en vue d’en offrir la location?

Évelyne Fortier, chargée de projet au Centre de référence en agriculture et agroalimentaire du Québec (CRAAQ) pour les dossiers reliés aux références économiques, propose d’utiliser la méthode de calcul qui se trouve dans un document rédigé en 2012, Loyer annuel – Fonds de terre, bâtiments, machinerie et équipement. Bien que la CRAAQ soit sur le point de publier une mise à jour dès la fin du mois, Mme Fortier indique que la méthode de calcul reste la même. « Le raisonnement derrière le calcul est identique. Les changements portent sur les chiffres utilisés pour le calcul, tels que les taux d’intérêts et les assurances. »

L’organisme a d’ailleurs l’intention d’offrir une version annuelle pour refléter les changements de taux d’intérêt, comme cela s’est produit en début d’année.

« Le propriétaire peut aussi tenir compte d’autres éléments, par exemple le type de culture. Une culture plus rentable pourra mener à demander un prix plus élevé. Il devrait aussi exiger au moins à ce que la location paie les taux d’intérêt à verser à l’institution bancaire» ajoute Mme Fortier.

L’UPA Mauricie s’est aussi penchée sur la question et propose différents tableaux, tirés du document préparé en 2012 par la CRAAQ. Les chiffres illustrés dans les exemples sont fictifs.

Taux de location basé sur le taux du marché local
Cette méthode est la plus utilisé et est basée sur le prix de location dans le secteur du propriétaire. Le prix est ensuite ajusté pour tenir compte de la qualité du sol, la présence de drains, etc. Le locataire se prête au même exercice. Les deux parties s’entendent ensuite sur un prix.

Taux de location basé sur les coûts du propriétaire
Le propriétaire peut fixer son prix de location en fonction des coûts liés à la propriété de sa terre. Pour ce calcul, les éléments DIRTA peuvent être utilisé. Ils constituent les coûts liés à la propriété et calculés en pourcentage de la valeur de la terre. Le tableau ci-dessous présente les pourcentages généralement utilisés, mais ces taux sont appelés à être modifiés dans la nouvelle version de la CRAAQ.

tableau locationValeur des terres ($/acre) 4 200
Taux location estimé ($/acre) 228

Taux de location selon la capacité du locataire à payer

Le locataire doit calculer le seuil de rentabilité de la location d’une terre. Ce calcul implique de connaitre les coûts et les revenus potentiels de ses productions. Les informations nécessaires seront les rendements, le prix des grains et l’ensemble des coûts tels que les semences, les pesticides, les engrais et le coût des opérations culturales. Une fois le coût de production obtenu, la marge à l’acre de la production est calculée. Cette marge déterminera le taux de location maximum à payer pour l’entreprise. Il est aussi possible d’inclure une pourcentage de profit à soustraire de la marge.

 

Taux de location basé sur la capacité à payer du locataire. Source: UPA Mauricie

Taux de location basé sur la capacité à payer du locataire.
Source: UPA Mauricie

Source: Blogue de Simon Pageau, UPA Mauricie

Pour découvrir des ouvrages sur le sujet, cliquez sur ces liens :

Combien louer une terre agricole? CRAAQ

Loyer annuel – fonds de terre, bâtiments, machinerie et équipement, CRAAQ

à propos de l'auteur

Journaliste

Céline Normandin est journaliste spécialisée en agriculture et économie. Elle collabore également au Bulletin des agriculteurs.

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